השוק הישראלי עומד בפני טלטלה משמעותית: לאחר כ-25 שנה שבהן נהנו בעלי קרקעות פנויות מפטור כמעט מלא ממיסים, המדינה מתכננת להחיות את מס הרכוש. דוח חדש של משרד האוצר, לצד פעילות הצוות לגיבוש המלצות חקיקה בנושא, חושף את המהלכים הצפויים ואת הלחץ הפיננסי שיוטל על בעלי הנכסים הללו. מול המציאות המשתנה, חברות ניהול מקצועיות כמו “גבעת הודיה” מציעות פתרון אסטרטגי להתמודדות עם האתגרים הכבדים של תכנון, בנייה ועלויות.
הנטל החדש: מס הרכוש חוזר ובגדול
החל משנת 2000, שיעור מס הרכוש על קרקעות אופס (הועמד על 0%), מה שהפך את ההמתנה לעליית ערך הקרקע למהלך כמעט נטול עלויות שוטפות. כעת, הממשלה, בהשפעת הגידול הניכר בהוצאות המדינה (עבור צרכים ביטחוניים, מילואים ושיקום) והירידה בהכנסות עקב האטת הפעילות במשק, פועלת להרחבת בסיס המס.
הנתונים המטרידים: כ-330 אלף משקי בית בישראל – המהווים כ-12% מסך משקי הבית – מחזיקים בקרקע פנויה המיועדת למגורים, בשווי כולל של כ-350 מיליארד שקל. בעלי הקרקעות הללו הם לרוב מבוססים כלכלית; ההכנסה החודשית הממוצעת שלהם גבוהה בכ-74% מהממוצע הארצי בשנת 2021. העשירון העליון של בעלי הקרקעות מחזיק ברבע משווי הקרקעות.
מה צפוי?
- שיעור המס: טיוטת חוק ההסדרים לשנת 2026 של משרד האוצר מציעה להטיל מס רכוש על קרקע פנויה (שאינה חקלאית, כולל מלאי עסקי), בשיעור של עד 1.5% משווי הקרקע. ההערכות בשוק נעות בין 0.5% ל-2% משווי הקרקע, מדי שנה.
- התמריץ לבנייה: מנהל רשות המיסים ציין כי מטרת הטלת המס היא לדרבן את בעלי הקרקע ליזום עליה בנייה, ובנוסף לספק הכנסות למדינה. המס החדש מאיים להפוך את “הנכס הסבלני” למרכז עלות שוטף.
- ההשלכות על הבעלים: בעלי קרקעות שלא יפתחו את נכסיהם יאלצו לשלם מדי שנה סכומים גבוהים, שעלולים להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים. הדבר מכריח אותם לחשב מסלול מחדש: לשלם מס, לבנות או למכור.
“גבעת הודיה” כמענה לאתגרי הפיתוח והחיסכון בעלויות
מול האיום הפיננסי החדש, האסטרטגיה הפסיבית של “לשבת ולחכות” פגה תוקפה, ונדרש ניהול אקטיבי של נכסי הנדל”ן. כניסה לתהליך בנייה, המאפשרת לצאת מתשלום מס הרכוש, היא צעד מורכב הדורש ניהול מקצועי.
בניית בית חדש היא תהליך מקצועי במהותו, המציב אתגרים רבים ודורש הבנה מעמיקה בתחומים רבים כגון תכנון, בנייה, משפטים, מימון, ניהול ותפעול. במסגרת זו נדרשת התנהלות מול מגוון רחב של גופים סטטוטוריים, רשויות, וכן עשרות נותני שירותים (מתכננים, יועצים, גורמים מממנים בנקאיים וחוץ-בנקאיים).
גבעת הודיה מציעה פתרון ניהולי כולל, שמטרתו להפוך את הנטל הכלכלי והבירוקרטי להזדמנות יעילה:
- חיסכון כספי וייעול עלויות: בזכות ניסיונה של “גבעת הודיה” בניהול פרויקטים דומים, חיסכון של מאות אלפי שקלים בעלויות התכנון והבנייה עבור בעלי הקרקע. החברה מספקת אומדני חיסכון מיידיים המבוססים על ניתוח מחירי שוק מול האומדן שלה.
- ניהול תהליכי תכנון ובנייה מקצה לקצה: גבעת הודיה לוקחת על עצמה את הנטל של ההתמודדות מול הרשויות והספקים ומנהלת את כלל השירותים הנדרשים להליכי התכנון והבנייה.
- תכנון: השירותים כוללים ייעוץ בהכנת פרוגרמה מפורטת, הכנת לוח זמנים ומעקב אחריו, תיאום בין אדריכלים, קונסטרוקטורים ויועצים עד לקבלת כלל האישורים הנדרשים לבנייה, וישיבות תיאום מול הרשויות.
- ביצוע ופיקוח: החברה ממנה מפקח בנייה מקצועי, מבצעת ביקורים סדירים באתר, ומנהלת פיקוח כולל על כלל תהליכי הביצוע. הפיקוח כולל בקרת איכות, מעקב אחר קצב ההתקדמות והתאמה ללוחות הזמנים, וכן מעקב ממוחשב שוטף אחר התקציב הכולל, תוך שמירה על שקיפות מלאה מול הלקוחות.
- מימון והתקשרויות: ניתן ליווי בבניית תזרים מזומנים ממוחשב, חלוקת עלויות כוללות לכל יחידת דיור ואיתור וליווי מול יועצים למימון בנקאי ומשכנתאות. בנוסף, החברה מנהלת מכרזים לקבלנים וספקים, מנתחת הצעות מחיר, ומנהלת משא ומתן מקצועי להשגת תנאים מיטביים.
- ליווי עד למסירה: השירותים כוללים תיאום קבלת המבנה ואישור גמר ביצוע, סיוע לקבלן בקבלת טופס 4 ותעודת גמר, ותיאום מול חברות התשתית (חשמל, מים, גז, תקשורת) לצורך חיבורים.
החזרתו הצפויה של מס הרכוש בשנת 2026 יוצרת שינוי פרדיגמה יסודי בשוק ההשקעות בקרקעות. עבור בעלי קרקע, הניהול המקצועי שמציעה גבעת הודיה, המבטיח חיסכון בזמן יקר ובהוצאות בנייה (מאות אלפי שקלים), הופך להיות חיוני לא רק למיצוי הפוטנציאל של הנכס אלא גם לנטרול הנטל הפיננסי החדש. במקום להיות קורבן של המס, ניתן להפוך אותו לזרז לקבלת החלטות אסטרטגיות ולהתחלת תהליך הפיתוח.
אפשר לחשוב על מס הרכוש החדש כמו על שעון חול שהמדינה הופכת: עד כה, בעלי הקרקע יכלו להשאיר את ה”חול” (הזמן) לזרום ללא עלות, ולהמתין בשקט לעליית הערך. כעת, כל גרגר חול שמחליק למטה (כל שנה שחולפת) כרוך בתשלום שנתי משמעותי, המכריח אותם לנקוט פעולה אקטיבית – בין אם לבנות, למכור או להכניס שותף – כדי לעצור את ההפסד הנגרם מההמתנה הפסיבית.
רוצים לבדוק כמה תחסכו על ידי ניהול בידי גבעת הודיה? הקליקו למחשבון אומדן עלויות הבנייה
