כל מה שצריך לדעת לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה
יתרונות, חסרונות, עלויות, מיסוי, סיכונים ודרכי בחירה נכונה
מצוקת הדיור בישראל, מחירי הדירות הגבוהים והעלייה המתמדת בעלויות הבנייה הפכו את קבוצות הרכישה לאחד הערוצים המשמעותיים להשגת דירה חדשה במחיר נמוך יותר מהמקובל בשוק.
קבוצת רכישה מאפשרת לאנשים פרטיים להתאגד, לרכוש קרקע ולבנות בניין מגורים – ללא יזם קבלני. כאשר הקבוצה מנוהלת היטב, העלות הסופית של הדירה יכולה להיות נמוכה משמעותית ביחס לרכישה מקבלן. כאשר היא מנוהלת בצורה לקויה – הסיכון גבוה.
יהיה לכם הידע איך לנצל את מודל קבוצת הרכישה כדי לחסוך ולפעמים גם להרוויח סכום משמעותי ביחס לרכישת דירה מקבלן – סכום שיכול לשמש אתכם כהון להמשך השקעות.
תהיה לכם הבנה מקצועית של כל שלבי התהליך – מהפרסום הראשון ועד קבלת המפתח.
יהיו לכם כלים מעשיים לבחינת איכות קבוצת הרכישה שאליה אתם שוקלים להצטרף.
תהיה לכם דרך ברורה של התפתחות והצלחה כלכלית דרך שוק הנדל”ן – לא כ”הרפתקה”, אלא כמהלך מחושב.
יהיה לכם ביטחון לקבל החלטה אם להצטרף לקבוצת רכישה – ולא לפעול מפחד או מחוסר ידע.
מדריך זה מרכז את כל מה שצריך לדעת:
מהי קבוצת רכישה, איך היא שונה מרכישה מקבלן, איך בנוי התהליך, אילו עלויות יש לקחת בחשבון, מה קובע החוק, איך עובד המימון, מהן נקודות הסיכון – ובעיקר, איך לבחור קבוצת רכישה איכותית ומצמצמת סיכונים.
רכישת דירה מקבלן – נקודת ההשוואה
כדי להבין מה מייחד קבוצת רכישה, כדאי להתחיל מהתמונה המוכרת של רכישת דירה מקבלן.
כאשר אתה רוכש דירה מחברה יזמית:
- היזם רוכש את הקרקע באמצעות הון עצמי ומימון מהבנק.
- היזם מתכנן את הפרויקט, משיג היתר בנייה, ומבצע את הבנייה בעצמו או באמצעות קבלן מבצע.
- היזם חייב להציג לבנק המלווה רווח יזמי צפוי – בדרך כלל כ–15%–30% מעלות הפרויקט. בלי רווח כזה, הבנק לא יאשר ליווי.
- כדי להשיג את הרווח הזה, היזם חייב “לגבות אותו” ממחיר הדירות שהוא מוכר לרוכשים.
המשמעות עבור הקונה:
- במחיר הדירה מגולמות עלות הקרקע, עלות הבנייה, הוצאות המימון והניהול – וגם הרווח היזמי של החברה.
- כל שינוי שתבקש בדירה (שדרוג מטבח, שינויי תכנון, שיפור המפרט) בדרך כלל מחויב בעלות נוספת – פעמים רבות ברווחיות גבוהה ליזם.
- מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבנייה, כך שבתקופות של עליית מדד, העלות יכולה לעלות בעשרות אלפי שקלים.
- כאשר השוק חזק והביקוש גבוה – היזם מעלה מחירים.
- כאשר השוק חלש – היזם מציע “מבצעים” (20/80, הלוואות קבלן, מימון מסובסד), אך ברוב המקרים הוא ישאף לשמור על מחיר מחירון גבוה, ואת העלות האמיתית של המבצע הוא יגלגל פנימה.
זהו מודל לגיטימי, אבל חשוב להבין:
ברכישה מקבלן, אתה מממן גם את הרווח היזמי וגם את כל שכבות העלות שמעליך.
מהי קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה היא התאגדות של אנשים פרטיים הרוכשים יחד קרקע ובונים עליה בניין או שכונת מגורים – ללא יזם קבלני.
בקבוצת רכישה, הרוכשים הם בעלי הקרקע והפרויקט, והם קובעים החלטות מהותיות לגבי תכנון, התקשרות עם קבלן, ספקים ויועצים.
מאפיינים מרכזיים של קבוצת רכישה:
- רוכשים פרטיים מתאגדים לצורך רכישת קרקע ובנייה.
- נחתם הסכם שיתוף וחוזה נאמנות המגדירים זכויות וחובות.
- אין מחיר סופי מראש – העלות הסופית מבוססת על מחיר הקרקע, עלויות הבנייה וההוצאות הנלוות בפועל.
- אין יזם קבלני – הקבוצה היא היזם, באמצעות חברת ניהול ומארגן.
- קיים פוטנציאל לחיסכון משמעותי לעומת רכישת דירה מקבלן, בזכות חיסכון ברווח היזמי ומבנה המיסוי.
מבחינה משפטית, קבוצת רכישה אמיתית היא:
קבוצה של יחידים המתאגדים לצורך רכישה משותפת של מגרש ובנייה משותפת של פרויקט מגורים, כשאין התחייבות חוזית מצד המארגן למחיר דירה סופי ומוגדר מראש, והחברים נוטלים חלק בתכנון ובהחלטות מרכזיות לפרויקט.
אם מוצגת “קבוצת רכישה” שבה המארגן מתחייב במפורש למחיר דירה סגור או למפרט סופי כמו אצל קבלן – יש כאן נורת אזהרה, ויתכן שהמודל אינו קבוצת רכישה “טהורה”.
למה לבחור בקבוצת רכישה? יתרונות מרכזיים
- חיסכון כספי משמעותי
החיסכון עשוי להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים לדירה, ונובע בעיקר מ:
- מס רכישה משולם על הקרקע בלבד ולא על דירה בנויה.
- היעדר רווח יזמי של 15%–30% ממחיר הפרויקט.
- אפשרות לתכנון מותאם תקציב ולבחירת מפרט בצורה יעילה יותר.
- גמישות תכנונית
חברי הקבוצה יכולים להשפיע על:
- גודל הדירה וסוג היחידה.
- חלוקת הפנים, כיווני אוויר, מיקום יחידות בבניין.
- המפרט הטכני, ברמת פרויקט ולעיתים גם ברמת הדירה.
- שקיפות ושליטה
כאשר הקבוצה מנוהלת נכון:
- מכרזי קבלנים וספקים מתבצעים בשקיפות.
- תקציב הפרויקט ידוע ומוצג.
- לוחות זמנים ותמונת מצב מוצגת לחברים באופן קבוע.
- ההחלטות המהותיות מתקבלות בהצבעות מסודרות.
- אפשרות ליצירת רווח / השבחה
בפרויקטים רבים, דירה שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה מסתיימת במחיר שעלותו נמוך מהמחיר בשוק לדירה דומה באותו אזור – כך שהרוכש “יוצר לעצמו” רווח מובנה, לעיתים כבר ביום קבלת המפתח.
חסרונות וסיכונים בקבוצות רכישה
- חוסר ודאות לגבי המחיר הסופי ומועד המסירה
אין מחיר סופי מובטח בחוזה אלא אומדן עלות. אין גם תאריך מסירה קשיח כמו אצל קבלן.
זה דורש גמישות כלכלית ותכנונית מצד הרוכשים. - תלות בחברת ניהול ובמארגן
חברת ניהול לא מקצועית או מארגן חסר ניסיון יכולים לגרום:
- לעיכובים משמעותיים.
- לחריגות בתקציב.
- לבחירת קבלנים וספקים לא מתאימים.
- אחריות רחבה על הרוכשים
אין “חברת יזמות” מעליך – אתה חלק מהגוף שמקבל החלטות.
זה יתרון, אבל גם מחייב מעורבות, הבנה ואמון בגוף המנהל. - קושי מול רוכשים שאינם עומדים בתשלומים
אם חלק מהחברים אינם משלמים בזמן, עלול להיווצר לחץ תזרימי על הפרויקט.
לכן חשוב מבנה משפטי חזק, מנגנוני סנקציות ותהליכי החלפת חבר שלא עומד בתנאים. - תכנון, רישוי וקרקע
פרויקטים ללא תב”ע מאושרת, ללא בדיקות תכנוניות ושמאיות מסודרות או על קרקע מורכבת – עלולים להיתקע או להתייקר.
איך פועלת קבוצת רכישה? – התהליך המלא של פרויקט
- איתור קרקע ובדיקת תב”ע
- בדיקת זכויות בנייה ותכניות (תב”ע).
- בדיקת התכנות כלכלית.
- הערכת היטל השבחה.
- בדיקת מגבלות בנייה ודרישות רשויות.
- גיבוש קבוצה
- פרסום / שיווק הפרויקט.
- פגישות הסבר.
- הצטרפות רוכשים וחתימה על מסמכי הצטרפות ראשוניים.
- חתימה על הסכם שיתוף ונאמנות
- הסכם משפטי המסדיר: זכויות, חובות, מנגנוני קבלת החלטות, מנגנון הצטרפות/פרישה, סנקציות כלפי מי שלא עומד בתשלומים.
- פתיחת חשבון נאמנות.
- רכישת הקרקע
- חתימה על הסכם רכישת הקרקע.
- העברת התמורה למוכר דרך חשבון הנאמנות.
- רישום הערות אזהרה בטאבו לטובת חברי הקבוצה.
- אסיפה כללית מייסדת ובחירת נציגות
- בחירת ועד/נציגות הקבוצה בהצבעה מסודרת.
- הוועד הוא הגוף המוסמך לקבל החלטות שוטפות, לאשר התקשרויות מול ספקים ומקצוענים, ולאשר תשלומים.
- תכנון אדריכלי ותכנוני
- תכנון רעיוני.
- גיבוש פרוגרמה ותכנון מפורט.
- הכנת בקשה להיתר בנייה.
- התאמת התכנון לצרכי השוק והקבוצה.
- חיתום ומימון
- בחירת בנק מלווה או גוף מימון חוץ בנקאי.
- פתיחת תיקי מימון לכל אחד מחברי הקבוצה.
- בדיקת כושר החזר (חיתום).
- קביעת הון עצמי נדרש לכל חבר.
- ללא חיתום מוצלח וליווי – הפרויקט לא יוצא לדרך.
- מכרז קבלנים
- מכרז שמנוהל על ידי חברת פיקוח מקצועית.
- בחינת מחירים, איכות, ניסיון, איתנות פיננסית.
- בחירת קבלן לא רק לפי המחיר, אלא לפי השקלול הכולל.
- תחילת בנייה
- ביצוע שלבי בנייה.
- פיקוח הנדסי צמוד.
- בקרת איכות ובדיקות תקופתיות.
- מסירה ורישום בית משותף
- השלמת הבנייה.
- ביצוע בדק ותיקון ליקויים.
- סיום הרישום והסדרת זכויות בטאבו.
- מסירת מפתחות לדיירים.
מודל העלויות של קבוצת רכישה
עלויות עיקריות:
- מס רכישה
בקבוצת רכישה, מס הרכישה משולם על הקרקע בלבד, לפי מדרגות המס הקבועות בחוק. המדרגות משתנות מעת לעת, אך נכון לעדכון האחרון, באופן כללי:
דירה יחידה:
- על חלק השווי שעד 1,978,745 ש”ח – 0%
- על חלק השווי מ–1,978,745 ש”ח ועד 2,347,040 ש”ח – 3.5%
- על חלק השווי מ–2,347,040 ש”ח ועד 6,055,070 ש”ח – 5%
- על חלק השווי מ–6,055,070 ש”ח ועד 20,183,565 ש”ח – 8%
דירה שאינה יחידה:
- על חלק השווי שעד 6,055,070 ש”ח – 8%
- על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש”ח – 10%
המשמעות:
למשקיעים (דירה שנייה ומעלה) – רכישה בקבוצת רכישה יכולה לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים במס רכישה, משום שהמס מחושב על הקרקע בלבד ולא על דירה גמורה.
- עלויות בנייה
- שלד, גמר, מערכות מיזוג ואינסטלציה, מעליות, חשמל, פיתוח חוץ, חניות, מחסנים וכו’.
- עלויות תכנון ויועצים
- אדריכלות, שמאות, פיקוח הנדסי, יועצי בטיחות, חשמל, אינסטלציה, תנועה ועוד.
- היטל השבחה
- תלוי בזכויות הבנייה, בתוספות ובמעמד התכנוני של המגרש.
- רזרבות תקציב
- קריטי להשאיר רזרבה של לפחות 6%–10% מסך התקציב לטיפול בחריגות, התאמות ושינויים.
קבוצת רכישה לעומת רכישה מקבלן – השוואה מקוצרת
יתרונות קבוצת רכישה:
- חיסכון משמעותי בעלויות.
- גמישות תכנונית גבוהה יותר.
- שקיפות (כאשר הניהול נכון).
- שליטה רבה יותר בהחלטות.
- אפשרות ליצירת רווח/השבחה כבר ביום קבלת המפתח.
יתרונות רכישה מקבלן:
- מחיר סופי ידוע מראש בחוזה.
- תאריך מסירה מוגדר וחוק המכר (ערבויות חוק מכר, פיצוי איחורים וכו’).
- פחות מעורבות נדרשת מהרוכש.
הבחירה תלויה בפרופיל שלך: רמת הסיכון שאתה מוכן לקחת, רמת המעורבות שאתה יכול / רוצה להשקיע, והאם המטרה היא רק “קורת גג” או גם יצירת ערך והשבחה.
תהליכי מימון בקבוצות רכישה
מימון בנקאי:
- ריביות יחסית נמוכות.
- חיתום קשוח יותר ובירוקרטיה רבה יותר.
- קריטריונים ברורים להון עצמי, הכנסות ושיעור מימון.
מימון חוץ בנקאי:
- תהליך מהיר וגמיש יותר.
- התאמה גבוהה יותר לקבוצות רכישה בפריפריה ולציבורים מסוימים (למשל הציבור החרדי).
- יכולת חיתום ליותר מ–90% מחברי הקבוצה במקרים רבים.
בכל מקרה, חשוב להבין:
- כל חבר בקבוצה נדרש לפתוח מסגרת אשראי/משכנתא עתידית בבנק המלווה.
- במהלך הפרויקט, התשלומים מתבצעים מהון עצמי או באמצעות מסגרת האשראי.
- בדרך כלל, בתקופת הבנייה משלמים ריבית בלבד (גרייס), ואת הקרן ממחזרים למשכנתא בסוף.
תחומי סיכון עיקריים בקבוצות רכישה
- ניהול לא מקצועי של המארגן או חברת הניהול.
- קרקעות לא זמינות לבנייה או ללא תב”ע מאושרת.
- בחירת קבלן לא מתאים (איתנות נמוכה, איכות בנייה ירודה).
- חוסר תשלום של חלק מחברי הקבוצה.
- תכנון אדריכלי/הנדסי לקוי.
- חריגות תקציב משמעותיות.
- עיכובים ברישוי ובהיתרי בנייה.
עשרת הדיברות לבחירת קבוצת רכישה בטוחה
- בחינת התאמה אישית – זמן, תקציב וגמישות
בדקו האם אתם יכולים ורוצים להתמודד עם אי ודאות מסוימת, לוחות זמנים גמישים ומודל “עלות בפועל”. - ודאו שמדובר בקבוצת רכישה אמיתית
הפרדה מלאה בין רכישת הקרקע לבין חוזה הבנייה, ללא התחייבות למחיר דירה סופי ומהודק מראש כמו אצל קבלן. - שקיפות מלאה בתהליך
כל מסמך, התקשרות והחלטה צריכים להיות גלויים לחברי הקבוצה: פרוטוקולים, הצעות מחיר, חוזים, דוחות כספיים. - בדיקת רשימת הרוכשים
התכנות פיננסית, יציבות, רצינות. חברים בעייתיים יכולים להכביד על כל הפרויקט. - ועד נציגים איכותי
ועד שנבחר בהליך מסודר, ללא קשרים עסקיים/משפחתיים עם ספקים וקבלנים, ושפועל לטובת כלל הקבוצה. - עורך דין מנוסה בתחום קבוצות רכישה
ייצוג משפטי מקצועי הוא שכבת ההגנה החשובה ביותר מול המארגן, הקבלן, הבנק ושאר הגורמים. - חברת ניהול מוכחת
ניסיון קודם, פרויקטים שנבנו והאוכלסו, עמידה בלוחות זמנים, פיקוח ובקרה. - חיתום ומימון
ודאו שיש ליווי בנקאי/חוץ בנקאי מסודר, עם אישור עקרוני לתמהיל המימון ולרוב חברי הקבוצה. - מכרז קבלנים מקצועי
מכרז פתוח, שקוף, בהובלת חברת פיקוח הנדסית, עם בחינה של מחיר, איכות ואיתנות – ולא רק המחיר הנמוך ביותר. - בקרה תקציבית שוטפת
מעקב חודשי, דוחות כספיים, שמאי מלווה, והצגת תמונת מצב תקציבית ברורה לכל החברים.
שאלות ותשובות נפוצות על קבוצות רכישה
האם קבוצת רכישה תמיד זולה יותר?
ברוב המקרים – כן, בזכות היעדר רווח יזמי ובזכות שליטה ישירה בהתקשרויות עם ספקים ונותני שירותים. יחד עם זאת, ניהול לא מקצועי או חריגות תקציב עלולות “לאכול” חלק מהחיסכון.
האם יש מחיר סופי מובטח?
לא. קבוצת רכישה פועלת לפי מודל של “עלות בפועל”. יש אומדן מקצועי (למשל דוח 0), אבל לא מחיר סגור כמו אצל קבלן.
האם אפשר לצאת מהקבוצה?
כן, בדרך כלל בכפוף למציאת מחליף ובהתאם להסכמי השיתוף. חשוב לבדוק מראש מה כתוב לגבי פרישה, קנסות והחלפת חבר.
כמה זמן נמשך פרויקט קבוצת רכישה?
בדרך כלל 3–5 שנים, תלוי במצב התכנוני של הקרקע, בלוחות הזמנים של הרשויות, במימון ובקצב הבנייה.
מה קורה אם קבלן קורס באמצע?
בפרויקט מנוהל היטב, ההסכם כולל ערבויות ובטוחות, ובאמצעות חברת הניהול והבנק המלווה ניתן לצאת למכרז מחודש ולהחליף קבלן – אך זה כרוך בזמן ועלול להוזיל עלויות.
האם חוק המכר חל על קבוצות רכישה?
חוק המכר (דירות) אינו חל באותה צורה כמו ברכישה מקבלן. לכן חשוב במיוחד לעגן אחריות בדק, ערבויות ביצוע ומנגנוני הגנה בהסכם מול הקבלן.
סיכום
קבוצות רכישה הן חלופה חכמה וחסכונית לרכישת דירה מקבלן – בתנאי שהן מנוהלות על ידי גורם מקצועי, שקוף ומנוסה, ועל בסיס תכנון כלכלי, משפטי והנדסי מדויק.
ניהול נכון, תכנון מציאותי, ליווי פיננסי מקצועי ושקיפות מלאה לחברי הקבוצה – הם הגורמים שמשפיעים יותר מכל על הצלחת הפרויקט, על שמירה על התקציב, ועל היכולת שלך להפוך את קבוצת הרכישה לא רק לפתרון דיור – אלא גם למנוע של התקדמות וצמיחה כלכלית.
